【失败案例】安个家:一个中介O2O的“死亡样本”


曾豪言颠覆传统中介重资产运营模式的安个家,最终没走完2016年。中介O2O平台安个家创始人梁伟平在2016年最后几日承认公司倒闭。谈及失败的原因,梁伟平表示:“资本寒冬叠加行业的宏观环境,让我们步履艰辛”、“我和管理团队依然没有找到这个行业互联网化的有效模式。”业内看来,尽管诸般无奈,但放弃或是最好的选择。安个家“正常死亡”的原因可以归结为三点:互联网化模式未解、盈利难问题未破以及资金困局的制约。


模式:互联网化未果


“当风来了,猪也会飞起来。”这是“互联网+”兴起时流行的一句话,正是那时,“房地产+互联网”的企业如雨后春笋般兴起,涉及一手房销售、二手房买卖与租赁、房地产金融、物业管理与增值服务等诸多方面。但现在来看,插上翅膀的房地产O2O企业飞得并不那么顺利。


“我和管理团队依然没有找到这个行业互联网化的有效模式”,梁伟平在公开信中直言,这句话也体现出安个家倒闭的原因之一在于仍未探索出房地产中介行业互联网化的正确打开方式。


易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于房地产中介行业来说,“互联网+”的意义并不是把房子搬到网上卖这么简单。“互联网+”不应该只是一种概念,而应该成为一种工具,一种融合线上线下的工具。目前的许多房产中介O2O平台偏重于线上,对于线下资源的获取与整合能力偏弱,这是这类企业所面临的主要问题,即互联网化的有效模式。


一位长期从事二手房交易的业内人士认为,不同于一般的买卖,房屋交易具有金额较大、流程复杂等特点,一单交易的时间基本都会超过一个月甚至半年之久。这就意味着,对于房产交易而言,线下是不可或缺的,而且是根本所在。


上述人士进一步表示,无论是传统中介还是房产O2O平台,获取大量房源才是赢得市场竞争的关键所在。但是,目前较多的房产O2O平台因为采用轻资产模式运营,门店较少甚至无门店的情况下,在房源获取上较为困难,而传统中介密集的门店则成为房源获取利器。


无门店模式之所以难以获取房源,是因为卖方在委托出售房屋时,很少会在线上委托,主要还是会选择线下委托的方式,即通过房屋周边的中介门店委托出售房源。一方面,卖方可以咨询房屋售价区间;另一方面,实体门店的存在会让卖方觉得安心,这一点线上很难做到。


不仅在房源获取方面,房产交易的整个流程也需要线下来完成。对于房地产中介行业而言,如何完成线上线下的融合是互联网化的关键,而不是单纯依靠线上平台的发展,线下的布局更为重要,这也是目前房产中介O2O企业最大的短板所在。


从安个家的商业模式来看,成立之初发力线上平台,在用户端App和安家顾问端App上做了努力,也收获了成效。但线下成为制约安个家发展的短板,最终安个家以没有找到这个行业互联网化的有效模式而宣布倒闭。


相反,拥有完善线下业务的“传统中介”也开始反击,加速线上领域的布局。以链家网为例,该平台提供以数据驱动的全价值链房产服务。据了解,该平台二手房客流量远远超过其他房产O2O平台。实际上,从事二手房领域多年的“传统中介”对行业的理解更为深刻,这成为这类企业布局线上的一大优势。


盈利:无门店背后的高成本


事实上,安个家倒闭的直接原因还是在于未能解决盈利难题。梁伟平公开信中提到,安个家已经到了借款才能支付员工2016年12月工资和员工补偿费用的境地。


2014年,房产中介O2O平台兴起之初,打着低佣金的口号,以无门店的轻资产运营模式获得资本市场青睐,大规模融资后异军突起。在业内人士看来,房产中介O2O企业在发展初期需要资金的支撑,以抢占市场份额,而这种“烧钱”的运作模式很难长期维持。


在严跃进看来,虽然房产中介O2O公司采取无门店的轻资产运营模式,可以降低包括门店租金在内的运营成本,但是在发展初期,各种渠道的推广费用很高。近年来成立的互联网中介中,前期往往大肆“烧钱”进行品牌推广,这部分成本相对较高。此外,这类企业通过“烧钱”意图抢占足够的市场份额,但从目前来看并不是很成功,导致营收相对较低,公司很难实现盈利。


同策咨询研究部总监张宏伟认为,就“互联网+房地产”的企业本身来讲,大多数企业活得并不好。如果仅仅看其从事的业务本身,比如房产电商业务、社区O2O带来的增值服务、以互联网方式进入二手租赁买卖的业务等等,其实很难盈利,现在或者未来几年都会活得非常艰难。


据一位中介人士介绍,新兴的互联网中介公司成立时,往往是通过高薪从同行业中挖取经纪人。房产经纪人作为销售岗位,底薪标准一般在3000元以下,而互联网中介给经纪人开出的底薪标准基本都在6000元以上。在市场成交好的时候还可以支付员工薪资,而在市场下行时,较高的员工薪资也成为房产O2O公司较大的负担。


而这种“烧钱”模式很难持续,去年爱屋吉屋曾以增加担保服务费的方式变相提升房产交易佣金,同时降低经纪人基本薪资以及提佣比例,这也说明房产O2O公司为了生存不得不解决盈利难的问题。一位财经从业人员表示,商业的本质在于盈利,如果不盈利或者未来也无法盈利就是失败。


扩张:不可持续的故事


梁伟平在公开信中表示,安个家由于资金问题将停止运营。资金问题成为房产O2O平台发展的制约因素,一方面是资本寒冬来临,另一方面这类公司一直难以获得足够的市场份额,导致房产O2O公司面临融资难的困境。


一位熟悉安个家的业内人士表示,梁伟平离开安居客后创办了房产O2O项目安个家,定位为二手房O2O交易平台,员工近千人。该公司首轮融资完全由梁伟平注入,高达1000万美元,但梁伟平和安个家此后并未得到资本认可,其后融资进展始终未有进一步消息。


张宏伟认为,目前房产O2O公司生存现状并不算好,如果没有体外输血(母公司或关联公司投资支持或风投支持),那么这些“互联网+房地产”企业模式就很难继续生存下去。


从风投的投资周期来讲,风险投资是一种长期的(平均投资期为5-7年,至少3-5年)流动性差的权益资本。一般情况下,风险投资家不会将风险资本一次全部投入风险企业,而是随着企业的成长不断地、分期分批地注入资金。对于大多数“互联网+房地产”企业来讲,不是每一个企业都可以获得风投的持续支持,这个过程当中大多数企业就已经在半路倒下了。


经过两三年的发展之后,市场和风投对于“互联网+房地产”的概念已经有了明确的认知,“互联网+房地产”的企业到底活得好不好、盈利不盈利,其实已经再清楚不过了。这时,关于“互联网+房地产”概念的风口已过,未能解决盈利难题的房产O2O公司就会面临融资艰难的困境,不得不倒闭、破产或者被收购。


而从实际情况来看,虽然房产O2O平台以“颠覆”之名出现,却未能实现“颠覆”。房地产交易的这块蛋糕仍然由“传统中介”把持,房产O2O公司所占的市场份额非常少,这种情况下,很难再获得资本市场青睐。


对于安个家倒闭的原因,北京商报记者试图进行采访,但该公司电话一直未能打通。(来源:北京商报 文/彭耀广 编选:中国电子商务研究中心)


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